致全体酒店投资人！独家公开3个酒店黄金投资区域

2024-12-18 17:00

　　“中国14亿人口，7亿在西安，7亿在海南，春节过后，海南的7亿人口又到了西安。”

　　一个火出圈的段子，足以证明#西安#旅游市场的热火朝天。而西安的酒店市场，亦如段子般被点燃了，近期接到扎堆的投资需求，都是冲着西安而来，很显然，投资人急了。

　　在此呈小盟先劝各位冷静一下，道路千万条，安全第一条。酒店投资成本大，切忌盲目跟风，租赁物业时一定要对点位所在城市规划有充分了解，包括城市未来10年的发展方向，获得对称信息后，再做决策才能获得理想投资回报。

　　为此，本期酒店投资活地图特意邀请了“浸在西安8年”的金牌投资顾问陈延伟先生，一起用经验和数据来“暴走”西安市场，为大家深度剖析当下西安酒店环境及趋势，盘点那些值得一投再投的黄金区域在哪里。

　　

　　“国际大明星”西安

　　西安，大概是除北京上海外，能被全世界认知的城市。提及这座古城，大家估计在小学就已从书本上认识它，从一定层面来讲，它不单是一座城市，更是一种精神文化的象征，古丝绸之路起点，十三朝古都，世界四大古都之一 ……贴不完的标签，光是叠加历史、美食等buff，就已让大量国内外游客慕名前往。

　　从西安市文化和旅游局获悉，“五一”假期，西安共接待游客1330.51万人次，庞大的数字背后，是酒店业妥妥的红利。

　　西安不但处于我国地图C位，还是国家中心城市之一、“明日之星”万亿城市，在整个经济发展的过程中，享受着国家重大的政策红利，科技资源富集，创新实力强劲。

　　在ICCA近三年的国际协会会议数量排名上，西安仅次于京沪杭，2023年我国首场重大主场外交活动【中国－中亚峰会】，和【第十四届全运会】也在西安举行。在今年年初，西安更是获批建设综合性国家科学中心与科技创新中心，成为我国第四个获批建设“双中心”的城市，标志着西安科技创新迈向高质量发展新阶段。

　　2022年，西安GDP达到11486.51亿元，同比增长4.4%。2023年一季度GDP更是同比增长7.6%，高于全国3.1个百分点，全市经济活力明显增强，为酒店的发展带来更好的助益。

　　得益于丰富的旅游资源和强大的经济实力，西安一直是西北酒店市场龙头城市，过往十年发展更是非常迅猛，尽管疫情间酒店数有所下降，但至2022年末，在营酒店数量有6461家。根据酒店房地产行业研究咨询机构Lodging Econometrics最新发布的中国筹建酒店趋势报告显示，截至2022年第三季度末，西安成为筹建酒店项目最多的五个城市之一。

　　大家请留意，这仅是2022第三季度末的统计，当时防疫政策还没放开，就能生成这么多项目，更何况是当下“一房难求”的热火朝天局面。

　　西安的魅力，众所周知，西安的投资热度，也自然不言而喻，至于哪些区域还能分一杯羹，陈延伟马上开讲：

　　说到西安的客源哪里多，首当其冲肯定是旅行区。西安文旅局数据显示，五一假期西安市文博单位共接待游客约172.58万人次，城墙景区接待23.9万人次，碑林博物馆接待4.41万人次，为此带来大量的旅游住宿需求。

　　钟鼓楼、回民街、西安城墙、秦始皇帝陵博物院等旅客必打卡的景区，假日接待均达到最大承载量，成为酒店市场热度最高、集中度强的区域。

　　疫情前上线的城市便捷西安大明宫西地铁站店，开业后便成为游客青睐的落脚店之一，日常门市价达到300元左右，按照现在人来人往的局面，如此高的出租率，回报周期有望大大缩短。

　　因五一假期太火爆出现交通拥堵，而被西安公关特别强调“不建议去”的大唐不夜城，可想而知客流饱和度很高。在曲江大唐区域的布局下， 大唐不夜城将文化、商业、旅游融为一体，透过再现大唐的繁华，构建出夜经济商圈，持续拉长旅客的停留时间，因此也吸引了大量商超如盒马鲜生、京东7Fresh等纷纷落户，这对消费者选择酒店时有很强的吸引效果。

　　宜尚酒店西安大雁塔大唐不夜城店，入住的消费者多以游客为主，不少客房在上午时段就已经被预订，据透露，该店在第一季度单月的营收基本达到了上百万，整个经营数据相当可观。

　　投资建议：

　　圈内投资人：酒店升级翻新

　　新入圈投资人：先盘酒店再改造

　　客观而论，因西安旅游业旺盛，目前旅游区的酒店略有饱和趋势，竞争更为激烈些，且由于酒店对物业要求比较高的原因，地段繁荣区域适合酒店的物业也相较稀缺。

　　但！与此同时，透过数据统计，旅游区域老旧酒店的占比也大，且存量单体酒店仍过剩，无论从消费市场还是长远发展角度分析，旅游区的酒店更替已成为必然。

　　不破不立，如果在这区域开业超过5年以上，或是酒店卖价一直上不去的酒店，陈延伟建议可选择升级改造酒店，提升门店形象和品质，增强门店竞争力和生存力，进一步打破收益瓶颈，实现翻红。而如果有投资人想在这时候入局旅游区酒店市场，可选择接手单体或老旧酒店，升级改造为大牌连锁酒店，在品牌影响力和集团扶持的助推下，更轻松地投酒店，获取更稳健的投资收益。

　　投资选择：年轻化设计的经济型连锁酒店

　　据陈延伟观察，在西安出游的“特种兵”中，大多都以年轻人为主，对住宿的预算都不多，但又追求好体验，在这种情况下，经济型连锁酒店成为他们的首选。

　　在口碑为王当下，顾客对酒店的满意度和回头率呈正相关，以口碑超高的城市便捷西安钟楼店为例，通过结合西安特色，在早餐时加入凉皮、臊子面，离店赠送西安当地小礼品，使“颜值高”“服务好”“体验棒”等评价大量铺满门店的OTA评论区，因此复购不少，4月均综合REVPAR在300元左右，最近这周综合出租率达到了97%。

　　“过去西安的旅游期有淡旺之分，但今年整个西安旅游市场是没有很明显客源下降的趋势，所以对西安的酒店来讲，仍有较大的发展空间。”

　　随着文旅惠民消费政策频出，旅游经济厚积薄发。而近日谱写陕西高质量发展新篇章系列发布会中，西安也宣布了将在抓文旅、促消费上发力突破，确保全年旅游业总收入增长18%。

　　站在西安旅游市场复苏的转折点，老旧酒店升级改造是保持商圈竞争力的必经之路，陈延伟认为#城市便捷#城市便捷这样的经济型头部品牌是一个合适的升级选择。城市便捷16年来的品牌沉淀，能大幅度降低占领客户心智的成本，减少门店传播成本。

　　

　　城市便捷4.0不仅提升门店颜值，还围绕360°好睡系统和智能化进行打磨，突破了传统经济型酒店的局限，让客人在预订、入住、居住和退房的整个过程中，享受到智慧服务和技术所带来的便利与效率，使口碑得到提升的同时，营收也能顺理成章地拉上去，关键是单房改造低至2万元，成本优，改造快，门槛低，能为投资人获得更高的投资回报。

　　如果您正愁着寻找一家单体或老旧酒店，进行升级改造实现高性价比投资，马上在评论区回复意向城市，并提出您对物业的需求，获取相匹配的心水物业吧！

　　2022年，西安高新区实现GDP844.22亿元，同比增长10.5%，增速高于全国6个百分点，GDP总量占到全市的29.8%，创历史新高！

　　如果想从0-1打造一家酒店的投资人，不妨把增量的视线放到西安高新区这里来。

　　在世界知名的科学杂志《2022年自然指数—科研城市》中，西安位列全球科研城市百强榜单中第29名，而作为一流的研发基地和新兴业态的引领区，西安高新区自然成为不少科研企业的承载地，形成在通讯、光伏、电子元器件、软件与服务外包等领域全国领先的产业，如华为产业生态链，以清华交叉园、科大讯飞为代表的人工智能产业集群，埃顿高端汽车零部件产业园和比亚迪不少重点项目更是相继落地于此，使西安登上“新能源汽车第一城”宝座。

　　在过去一年，西安高新区培育出汽车产业、电子信息两个千亿级以上产业集群，新增两家千亿级企业。

　　有优质的营商环境和有力的产业政策支持，西安高新区引发了大量知名企业进驻，2023年一季度，高新区新登记各类市场主体6891户，较去年同期增长29%，据相关平台预估，到今年底，高新技术企业将突破6600家，科技型中小企业达到6000家，经济发展后劲十足，为酒店的发展铺了一条更为平坦的路。

　　投资建议：中高档酒店或国外知名星级品牌

　　随着西安高新区进入经济发展的“黄金期”，企业的持续增多，则意味着差旅需求的源源不断，陈延伟建议投资人此时可把握高新区高质量发展的风口，开启前瞻性布局，而投资带有会议室及餐厅等多功能场景的中高档酒店如怡程，或国外的酒店品牌会更匹配该区域。

　　前往高新区的差旅人士，陈延伟分析是以高净值精英居多，除安全卫生和舒适程度外，对酒店的服务体验和品牌文化也极为重视，怡程作为东方式旅居典范地标级文化酒店，整体设计呈东方古典宫廷轻奢调性的同时，能够兼具高端商务氛围，与西安的气质不谋而合。

　　#怡程#通过色彩系统、艺术装置、“闻、听、品”等感觉，塑造出国潮新标杆，并在“东方礼、东方茶和东方韵”三大特色服务的基础上，将西安文化无缝嵌合，在历史脉络和新生元素间与西安的古城文化和当代活力相呼应，既悠久又年轻，有实力成为西安与外界文化交流的又一媒介，让顾客在商务休闲旅行之间，感受东方生活的惬意和美好时光，留下更深刻的印象。

　　西汉时期，张骞出使西域，从西安开始打通东西方丝绸之路，实现了东西方商贸互通和经济往来；如今，作为全国首个陆路启运港退税政策试点的内陆港，西安国际港务区正延续历史使命，成为国际物流与国内物流的交互，和沿海港口港务功能在内陆地区的延伸，承载着海运与陆运的融通转化。

　　如果想投入少些，正寻找一个发展潜力大的区域，西安国际港务区将是投资的不二选择。

　　西安国际港务区的区位优势明显，与绕城高速公路和城市三环路相连，核心区距西安市新的行政中心5公里，连接国际的西部地区货物的产品配送、货物集散、集装箱转运中心、中国西部最大的综合物流园，因此聚集了大量国内外商务客，但陈延伟表示，西安国际港务区的酒店市场，从供给量的角度来讲仍待填补。

　　目前，无论是 省、市、区政府对西安国际港务区项目建设都十分重视，各类资源接踵而至。在刚过去的5月，第十四届全运会才在这里圆满举办，国际港务区还为此兴建了大型城市公建场馆项目文化交流中心和城市展示中心，再加上光影文化公园、丝路体育训练基地等，开启了全业态配套的大规模“造城”模式，持续拉动区域经济，如此澎湃的发展，可想而知当蓝图被逐步实现后，西安国际港务区的繁华程度。

　　在这个时期，陈延伟建议投资人可先观察配套设施较为全面的物业，如物业周边已形成大型商圈或商务写字楼，无疑是酒店选址的加分项。

　　目前，通过各方资源采集融合，东呈已在各城市整理出不少地段好、人流多的黄金笋盘，而自从上期推出了#苏州#的投资地图后，就马上有投资人进行联系并顺利完成了异地物业的对接，目前已进入筹开阶段。

　　如果您也想获取更大的投资回报，马上在评论区回复“黄金笋盘”，获取优质物业推荐吧！

　　

　　投资建议：融合国外设计元素的中档连锁产品

　　陈延伟强调，在西安国际港务区开酒店，不仅要关注客群属性，更要回归人的体验，聚焦服务做好关怀。

　　因国内外客人商务往来的需求，社交作为其中的一大重点，也会影响酒店在设计中的底层逻辑；基于商务需求及外国友人入住习惯的考虑，投资人可留意融合了国外设计元素的连锁产品，如轻尚北欧标准中档酒店品牌#宜尚#，聚焦轻奢休闲商旅出行体验，不单提供睡眠这样的刚需，多场景的打造也承载着社交往来的柔性需求，跨界大堂兼具私密会谈、咖啡休闲等多种功能用途，健身房也适合当代的经营商务人群日常身材管理需求，还有自助贩卖机及自助机器人服务，这样营造出来的松弛感，才会让客人愿意多在酒店停留，提升好感度。

　　深厚的文化底蕴，高净值人群聚集，再加上国家各种重点项目布局的背书，毋庸置疑，西安有着极其适合酒店品牌生长的土壤，如再配上一个合适的操盘手，精准定位，匹配相应的品牌，那盈利也只是早多少的问题。

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　　酒店投资活地图

　　选对方向，是酒店投资成功的第一步。在酒店业回暖之际，东呈根据多维度评估分析，精筛出100个具有无限商机的城市，通过邀请经验丰富的酒店投资顾问，共同洞察各城市的酒店投资趋势，助力投资人抢抓机遇，并基于信息、资源、经验及平台优势，积攒了相对应的优质物业，为大家带来“投·融·建·管·退”酒店全生命周期的解决方案，省心省力投酒店。快在评论区留下您想投资的城市吧！